▲ 이영행 교수 (부동산학)

우리 속담에 '소 잃고 외양간 고 친다'는 속담이 있다.

한 번에 방심한 판단으로 더 큰 화를 불러올 수도 있는 게 부동산투자다.

그러므로 평소에 이러한 함정들을 머리 속에 각인하고 있어야만 투자에서 오는 위험도를 줄일 수 있다. 그러나 의외로 별다른 의심을 가지지 않고 투자에 임하는 경우가 종종 있다.

부동산은 워낙 고가이다 보니 주의사항도 많고 위험요소도 곳곳에 존재한다.

따라서 부동산 계약시 어떠한 함정이 있는지를 분석하여 보고자 한다.

첫째, 급매물에는 함정이 많다.

부동산에서도 고수익 고위험이라는 용어가 있다. 그리고 싼 게 비지 떡'이라는 속담이 있다. 권리관계가 복잡하거나 문제가 있어 급매물로 나온 물건은 피해야 한다. 가압류 가처분 가등기 등 권리제한이 있으면 제한사항을 풀고 거래해야한다.

주택의 경우 님비물인 쓰레기소각장 하수처리장 등 혐오시설이나 고압선 등 위험시설이 있는지 살펴야 하며 토지는 군사시설보호구역이나 상수원보호구역 등 행위제한에 묶여 있어 개발이 제한되는 경우가 있는지 세밀히 따져보고 분석해봐야 한다.

둘째, 임대차 계약의 함정이다.

주택임대차 보호법에 의한 임대차 계약은 법적인 안전장치가 충분한 것으로 생각되나 현실에서는 건물이 경매로 넘어가면서 많은 문제가 파생되기도 한다. 그중에 최우선변제권이다. 경매시 최우선변제 받을 수 있는 금액은 낙찰가의 반액 범위인데 이것은 전액 받을 수 있다고 생각하는 것이 함정이다. 여러 가구가 함께 사는 다가구 주택의 전세를 얻을 때는 근저당과 선순위세입자 등 선순위권리가 얼마나 되는지 권리분석을 해봐야 한다.그리고 계약을 해야 안전하다.

셋째, 귀농 및 귀촌과 전원주택에는 다양한 변수의 함정이 많다.

노년에 귀농 귀촌현상이 많고 전원주택에 대한 로망이 많다. 그러나 현실은 그렇지 못하다.

가장 중요한 것은 등기 이전 문제. 농지를 전용허가 받아 조성한 단지는 주택을 완공시켜야 등기이전이 되고, 임야는 각 필지별로 기초·외벽·지붕 스라브 공사까지 완료한 즉, 건축공정이 30%이상 진행된 후에야 개별 등기를 할 수 있다. 따라서 정부의 정책적인 배려를 고려해서 귀농 및 구촌과 전원주택의 환상은 버리고 본인의 현실적인 면을 고려해서 선택해야 함정에서 벗어날 수 있다.

다섯째, 상가는 선 분양으로 업체의 파산은 나의 파산이다.

상가는 분양이 안되면 토지 소유자나 건축업자나 분양받은 자나 모두 위험에 노출된다.

경매로 갈 위험이 아주 높기 때문이다.

년간 20% 수익보장, 일정 수익이 없으면 회사에서 되사주는 리콜제 등 수익보장형 상품이 등장하고 있지만 안전장치를 갖추고 있는지 분석해 봐야 한다. 다양한 변수를 고려하지 못하고 상가를 계약하는 순간 나의 인생이 파산 할 수도 있기 때문이다.

여섯째, 초보자의 경매 및 기획부동산의 조삼모사의 함정이다.

경매는 법적인 권리분석이 필수이고 최악의 경우에는 소송까지 고려해야한다. 즉, 초보자는 매우 위험하다는 것이다. 경매는 부동산에서 가장 함정이 많은 곳이다. 그만큼 수익률도 높아 매력적이기도 하다. 주택경매의 경우 명도문제 등 세입자 문제를 어떻게 처리할 지 결정한 후 입찰해야 한다. 그리고 선순위세입자가 있어 전문가들이 피하는 물건임에도 불구하고 초보자는 용감하게 입찰한다. 그 다음에는 맘고생을 자초하게 된다. 따라서 일정한 수준이상 전까지는 경매에 참여하는 것을 자제해야 한다.

일곱째, 각종 조합주택에서 발생하는 추가 분담금은 항시 존재한다.

각종 조합주택아파트가 주변에서 분양을 많이하고 있다. 조합원 아파트는 일반주택 분양에 비해 조합아파트는 가격이 20% 가량 싸기 때문에 누구나 유혹을 느끼게 된다. 그러나 가격이 싼 만큼 위험도 높다. 사업기간이 길어지고 추가부담이 계속 발생해 결국 일반분양받은 것만도 못한 경우가 많다. 확정분양가라도 사업기간이 길어지면 금리비용이 들어가는 만큼 손해를 보게 된다. 아파트의 시행, 시공 등은 건축업자에 의한 시행, 시공, 분양이 안전하고 할 것이다.

여덟째, 월세 등 임대료는 꼬박 꼬박 연금처럼 나오지 않는다

임대사업을 하면 꼬박꼬박 월세가 입금되는 것으로 착각하는 하는 사람이 많다. 천만의 말이다. 임대사업자로 등록하는 과정이 복잡하고, 다세대주택의 경우 집수리비용이 만만치 않게 들어간다. 게다가 월세 세입자들의 요구사항은 전세와는 기본적으로 다르다. 월세 연체, 쓰레기 처리, 상하수도 개보수, 지하방 습기 등 주택관리에 신경쓸 곳이 한두 가지가 아니다. 단순한 수익률 외에도 스스로 임대사업을 할 수 있는 정신적 시간적 여유가 있는 지 분석 해봐야한다. 따라서 부동산에 관한 지식과 안목을 높이고 임대사업을 해야 한다.

아홉째, 청약률과 투자가치는 마가 끼는 경우도 많다.

고가인 부동산에서 수많은 투자 및 투기 세력이 존재한다. 아직도 한국에서 최고의 투자수단은 부동산으로 모든 국민이 인식하고 있는 상황이다. 따라서 보이지 않는 손이 작동하게 된다.청약률이 높아도 단기 프리미엄을 노리고 계약 전 전매를 하겠다는 투기꾼이 많이 몰렸을 때는 계약과 동시에 프리미엄이 썰물처럼 빠지게 된다.

소위 떴다방들은 입지여건이 좋다고 알려진 단지에는 몰려다니면서 가격을 조작한 후 치고 빠지는 경향이 있다. 이런 곳에 현혹돼 분양권을 사면 울며 겨자 먹기로 입주할 때까지 끌어안고 가게 된다. 결국은 고객이 봉인 경우가 많다.

열 번째, 조망권은 법적보호대상이 아니다. 그러나 일조권은 법적보호를 받는다.

일조권은 법적으로 보호를 받을 수 있다는데 너무 비중은 두면 안 된다. 동계 하지를 기준으로 하루 2시간만 일조량이 확보되면 법적으로 문제가 없기 때문이다. 반대로 조망권은 전혀 법적인 처벌이 불가능하다. 한국에서 제일 좋은 한강변이라도 동호수에 따라 한강이 진짜로 보이는 곳은 제한적일 수 밖에 없다. 분양을 받을 때는 한강조망이 가능한 곳이 몇퍼센트가 되는 지 따져야 하고, 경우에 따라서 한강이 보이는 분양권을 매입하는 것이 나을 때가 많다. 한강이 보이면 차량 소음이 날 가능성도 높다. 따라서 건물의 공간구조를 잘 살펴봐야 일조권이나 조망권의 위험에서 벗어날 수 있다.

열한 번째, 지하철 역세권이 가치가 높고, 일반 역세권 무조건 투자 1순위는 아니다

대부분은 사람들은 역세권은 무조건 좋다는 인식을 갖고 있다. 역세권도 열차보다는 지하철이나 전철을 끼고 있는 아파트는 투자 1순위다. 그러나 역과 가깝다고 해서 무조건 좋은 것은 아니다. 오히려 역사 바로 옆에 위치해 투자가치가 떨어지는 곳도 있다.

사람과 차량의 소통이 많아 번잡스럽고 시끄러운데다 먼지가 많아 생활이 불편하기 때문이다. 이런 경우 오히려 역에서 한 블록 정도 떨어진 곳의 아파트값이 더 비싸다. 쾌적하면서 편시성을 중요시하기 때문이다.

열두 번째, 부동산 직거래에는 계약서의 함정이 많다.

부동산 직거래는 초보자는 매우 위험하다. 그럼에도 불구하고 중개수수료를 줄이기 위해 직거래하는 경우가 많다. 직거래 매매는 중개인이 없기 때문에 가격 협상이 쉽지 않고 막상 집을 방문한다고 해도 보여 주기가 겁이 난다. 가장 주의할 점은 법률관계를 잘 모르기 때문에 소유명의자가 아닌 딴 사람과 계약하는 경우이다. 등기부등본을 확인하고 소유자와 권리제한 사항 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 등기부등본을 정확하게 해석할 능력이 없으면 직거래는 포기하는 것이 좋다. 따라서 직거래는 충분한 전문지식을 습득한 후에나 생각해봐야 한다.

열세 번째, 부동산 전문가들의 조언은 조언일 뿐이다. 본인의 안목을 높여라

언론이나 매스컴에서 전문가의 각종의견이 사안별로 제시되는 경우가 많다. 그러나 이러한

부동산전문가는 총론에서 전문가일 뿐이다. 부동산은 현장성과 개별성이 가장 강한 상품이기 때문에 일반적으로는 맞는 말일지라도 구체적인 물건에서는 다른 결과가 나타나는 경우가 비일비재하다. 전문가의 조언을 귀담아 듣되 결정을 스스로 한다는 자세가 필요하다. 모든 의사결정은 본인이 하는 것이고 본인의 책임이하는 것을 명심해야 한다.

열네 번째, 부화뇌동은 부동산의 함정에서 단골이다. 마케팅에 속지 마라.

주변에서 하는 말에는 풍문이나 마케팅일 경우가 많다. 이 말을 귀가 얇은 사람은 곧 이 듣고 계약을 하는 경우를 종종 볼 수 있다.

경기 흐름, 부동산 시장 상황, 입지여건, 물건의 장단점과 쓰임새, 다른 물건과의 가격 비교, 환금성 등 충분한 검토가 이루어 진 후에 계약서에 도장을 찍어야 한다. 부동산 계약은 고액으로 의사결정을 잘못하면 평생고생 할 수도 있다.

열다섯 번째, 다운계약서는 불법행위이다.

대법원은 다운계약서 작성특약은 매도인이 양도소득세를 덜 낼 수 있도록 편의를 봐주기 위한 부수적인 사항일 뿐이므로 이를 이행하지 않았다고 해서 매매계약 자체를 해지할 수 있는 것은 아니라고 판단했다. 이러한 대법원의 판단은 앞으로 부동산거래 당사자들에게 하나의 기준을 제시할 것으로 보인다.

하지만 다운계약서를 작성할 경우 가산세와 과태료, 벌금 등을 부담해야 하고 취득자는 취득한 부동산을 추후 양도할 때 낮은 취득가액으로 인해 더 많은 세금을 납부해야 합니다.

이와 같은 경우 전 소유자가 실제 양도가액으로 바로 잡아 수정 신고를 하지 않는 이상 다운계약서의 낮은 거래가격으로 인한 책임은 취득자에게 있습니다.

따라서 취득자는 부동산 매매계약 시, 전 소유자의 다운계약서 요구에 절대 응해서는 안 됩니다. 법원은 기본적으로 다운계약서 약정은 탈법행위로서 무효로 보고 있으므로 이제는 더 이상 다운계약서의 유혹에 빠지는 것은 위험한 것이다.

다운계약서는 부정행위이기 때문에 납세자는 10년 내에라도 허위신고가 밝혀지면 양도세를 더 납부해야 합니다.

열여섯 번째, 업계약서도 있다. 이것도 불법이다.

업계약서는 매수인이 매수와 동시에 금융기관에서 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 매도인에게 요구하는 것으로, 정부정책으로 주택담보대출 비율이 축소됨에 따라 업계약서가 늘고 있다. 업계약서의 경우도 매도인이 업계약서 작성을 거절했다고 하여 매수인이 매매계약을 해지할 수 없고 매매대금 지급의무를 이행해야 할 것이다. 당장의 절세를 위한 업이나 다운계약서 작성이 종국에는 탈세로 드러나 과태료와 영업정지 등 처벌이 뒤따르게 된다.

열일곱 번째, 상가 계약서에는 함정이 많다. 많다. 많다. 표현하고 싶다.

노후를 위한 재테크로 애용되는 것 중 하나가 상가투자다. 그러나 분양회사에 비해 개인은 정보나 자금력 등에서 불리, 상대적으로 불리한 위치에 있다. 부족하다 싶은 정보는 분양회사에 요구하고 상가예정지를 직접 방문, 투자처를 확인하는 것이 필요하다.

► 입점일 확인

입점예정일을 분양 계약서에 명시하지 않고 나중에 분양업체가 통보하는 것은 불공정하다. 입점예정일은 늦게 입점한 것에 대한 벌금이나 계약해제시 반환계약금 산정에 있어서 중요한 조항이기 때문이다.

► 사업자비용 떠 넘기기

상가 전체(공용)의 인테리어 비용을 입점업자에게 떠 넘기는 것도 불법이다.

► 해약금

계약이 해제되면 위약금을 제외한 돈은 돌려받는다.

반환금을 계산할 때 연체금은 물론 그동안 낸 금액에 대한 이자도 돌려줘야 되는 돈에 속한다.

열아홉 번째, 업체에서 보증한다는 수익보증서 발급을 신뢰하지 마라.

계약서에 이 같은 수익보장 내용을 명시하지 않으면 회사측이 다른 소리를 하더라도 별다른 보상 방안이 없다. 또한 업체에서 보증서까지 발급해가며 수익을 보장한다고 해도 보증서 내용을 이행할 만한 능력이 없거나 업체가 없어져 버릴 경우 돈을 돌려 받기가 힘들다.

수익을 보장하는 업체의 재정상태 등 신뢰도를 따져보는 게 중요하다. 턱없이 높은 고수익을 보장한다는 내용은 대부분 과장, 허위 광고일가능성이 높다.

스무 번째, 인테리어 비용은 부동산 거래시 인정을 못 받는다.

많은 사람들이 처음에 입주할 때에는 많은 비용을 들여서 집 구조를 바꾼다. 멋진 인테리어로 평생 살고자 하는 욕구 때문이다. 그러나 인테리어 비용은 매매할 경우에 매매가격에서 고려 요소가 되지 못한다. 다만 매수자 입장에서 좋을 뿐이다. 따라서 이런 점을 고려해서 입주시 인테리어를 해야 할 것이다.

전문가의 조언을 귀담아 듣되 결정을 스스로 한다는 자세가 필요하다.

수천만원에서 몇십억원의 금전이 오가는 부동산 거래는 아무리 신중해도 지나치지는 않다.

계약한 후에 돌이키려면 엄청난 손실이 기다리고 있다.

박복연 기자  thanku21c@naver.com