맹지탈출 시리즈Ⅱ에서는 건축법상 공로를 이용한 맹지탈출 방법에 대하여 총체적으로 분석하여 보았다.

금번 시리즈Ⅲ에서는 현황도로 활용을 통하여 맹지를 탈출하여 보고자 한다.

▲ 이영행 박사 (부동산학)

현황도로(관습도로)란 지적공부(지적도 혹은 임야도)에는 도로에 물려 있지 않더라도 실제로 통행하는 길이 있으면 도로로 인정되는 되는 도로를 말한다.

◘ 현황도로 맹지탈출의 key-Word

▶포장도로여부:비포장(맹지)

▶주민의 오랜 통행과 가구 거주여부:가구 없음(맹지)

▶건축심의위원회(토지사용 승낙이 없음)통과 여부 : 부결(맹지)

▶토지사용승낙서 유무 : 없음(맹지)

▶도로대장에 등록여부 등 : 없음(맹지)

▶지방자치단체의 건축조례 : 없음(맹지)

▶주위토지 통행권 : 소송-승소(맹지일 수도 아닐 수도 있음)

땅에 건축물을 지으려면 반드시 진입도로가 있어야 건축허가가 난다.

건축허가 요건에는 필수적으로 진입도로 유무와 그 폭을 따진다.

그리고 그 도로는 건축법에서 규정하는 법에 적합한 도로이어야 한다.

건축법에서 진입도로로 인정하는 것은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 국계법, 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로와 시장·군수·구청장 등 건축허가권자가 건축허가 시 그 위치를 지정·공고한 도로에 국한한다.

그리고 지적도에 표시되는 지적도상 도로인 동시에 실제로 사용 중인 현황도로이어야 한다.

지적도에는 도로로 표시되어 있으나 실제로는 밭으로 쓰고 있어 도로 기능이 없는 경우에는 원래 지적도에 따라 실제 통행할 수 있는 길로 새로 만들어야 한다.

반대로 현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로라도 실제 지목은 밭으로 되어 있고 지적도에도 길로 나타나지 않는다면 건축법상 도로가 아니다.

현황도로를 사용해 건축허가를 받으려면, 원칙적으로 현황도로 소유자 등 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 현황도로가 여러 명의 공유로 돼 있다면 모두 동의를 받아야 하고, 건축주가 일부 지분을 가지고 있어도 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 한다.

실무상으로도 허가 관청에서는 현황도로 소유자의 동의를 받을 것을 요구한다.

그런데 예외적으로 현황도로 소유자의 동의 없이도 건축허가를 받을 수 있는 경우가 있다.

◘ 현황도로(관습도로 )

도면상 도로가 없는 맹지라도 현황도로(관습도로)가 있으면 이런 땅은 별 문제없이 사용할 수 있는 경우도 있다.

현황도로(관습도로)란 지적공부(지적도 혹은 임야도)에는 도로에 물려 있지 않더라도 실제로 통행하는 길이 있으면 도로로 인정된다.

그러나 이것도 주의해야 한다. 실제 길이 있더라도 단순히 농사나 짓고, 통행만 할 수 있는 도로가 있는데, 이 경우에는 집을 지을 수 없는 경우가 있기 때문이다.

물론 토지 기존의 지목의 [대지]이면 문제가 아니지만, 농지나 임야인 경우에는 주택을 신축하기 위해서는 [농지전용허가] 혹은 [산림형질변경허가]를 먼저 관청에서 받아서 택지공사를 해야 된다.

◘ 지적상 도로와 현황도로

지적상도로라 함은 지적도 상에 도로로 표시되어 있는 도로로서, 건축법 상 진입도로로의 요건을 갖추면 건축물은 지을 수 있는 도로다. 현황도로라 함은 사람과 자동차가 통행할 수 있는 상태의 도로를 말한다.

건축법에서 진입도로로 요구되는 도로는 지적상도로(가능한 경우 포함)인 동시에 현황도로이어야 한다. 그러나 건축법은 진입도로의 폭과 접도의무를 규정하고 있어 이에 적합하여야 한다.

도로의 지목이 지적법 상 도로이어야 하던지, 도로대장에의 등재 여부, 도로부분 토지소유권은 필수적인 것은 아니다. 엄격하게 말하여 지적상도로가 접하지 않은 땅은 맹지(盲地)지만, 통상 현현황도로가 있는 경우에는 맹지라고 부를 수 없는 경우가 많다.

지적도를 들고 현장에 가서 직접 땅을 볼 때에는, 진입도로 부분에 한하여 다음과 같은 네 가지 경우가 있을 수 있다.

첫째, 지적도에 도로가 존재하고 실제로도 현황도로가 있는 경우다.

이때에는 실제 도로가 지적도상 도로와 일치하는가를 확인해야 한다. 지방 비도시지역에서는 현황도로가 지적도상 도로와 다른 위치에 존재하는 경우가 많기 때문이다. 만약 다른 위치에 있다면, 건축허가를 받기 위하여는 지적도상 도로를 복원하여야 할 것이다.

지적도 상 도로의 지목과 소유자를 확인하는 절차도 필요하다. 도로의 소유자가 개인으로 되어 있는 경우거나, 사도라면, 후일 토지사용료 문제가 발생할 수 있기 때문에 사전에 조율을 해야 할 것이다.

지적 상 문제가 없는 도로는 통상 토지의 지적 상 지목이 '도로'이며 지적도에 경계가 표시되어 있어야 하고, 소유자가 국(國) 또는 시(市) 군(郡)으로 되어 있어야 한다. 또 도로폭이 건축법 상 진입도로로 쓸 수 있는 2-4m 가 되는 지도 확인해야 한다.

둘째, 지적도상에는 도로가 표시되어 있으나 현재는 논이나 밭 또는 임야상태로 있어 실제로는 현황도로가 없는 경우다.

이 경우에는 건축 허가 시까지 도로를 실제로 복원할 수 있는가 하는 것을 검토해야 한다. 도로에 주민이 야채 등을 심어 경작하는 경우 땅주인이라 할지라도 함부로 걷어낼 수 없기 때문에 민원이 발생하는 경우가 많다.

나무가 있다면 나무 소유자가 옮기고 난 후에, 채소나 곡식은 아무래도 추수 후에 공사를 해야 할 것이다.

셋째 지적도상에는 도로표시가 없는데 실제로는 오래 전부터 마을사람들과 경운기나 차량이 다니는 현황도로가 있는 경우다.

현황도로는 통상 지적도에 나타나 있지 않고, 지목이 '도로'로 되어 있지 않으며 '전' '답' '잡종지' 또는 '임야'나 '구거' 등으로 표기되며 별도로 도로경계가 없으나 현재 도로로 사용되는 것을 말한다. 현황도로는 흔히 농로나 임도 혹은 제방과 포장구거인 경우가 많다.

이처럼 현황도로만 있고, 지적도상 도로가 없는 경우에 과연 이 도로를 진입도로로 이용하여 집을 지을 수 있는가가 의문이 된다. 전혀 불가능한 것은 아니고, 경우에 따라 가능하다는 결론이다. 현황도로를 이용한 건축허가 문제라고 할 수 있다.

넷째는, 지적도상 도로도, 현황도로도 없는 그야말로 완전히 길이 없는 맹지인 경우다.

산속의 산이나 논두렁도 없는 논 속의 논처럼 주위가 완전히 다른 사람의 땅으로 둘러싸인 경우다. 도로를 사이에 두고 하천이나 구거가 흐르는 경우도 그렇다. 이것을 완전 맹지(盲地)라고 부른다. 이런 땅에 진입도로를 개설하려면 맹지탈출작전을 세워야 한다

◘ 현황도로 맹지탈출

현황도로만 있다고 해서 무조건 이 허가를 받을 수 있는 게 아니고, 받을 수 있는 경우와 허가를 받을 수 없는 경우가 있다. 허가를 받을 수 있는 현황도로로 인정하여 맹지 탈출이 가능한 경우는 다음과 같다.

▶폭이 4m이상이거나, 포장이 되어 있으면 된다.

이 경우에는, 포장이 안되어도 4m이상이면 되고, 폭과 관계없이 차량이 다닐 정도로 콘크리트 포장이 되어 있으면 가능하다.

따라서 도로포장여부와 폭이 중요한 판단요소가 된다.

▶도로폭은 4m가 안되고 포장도 안되어 있더라도 상시도로로 사용하는 경우에는 허가가 가능하다.

여기서 [상시도로]라 함은 누군가 이 길을 통해 정기적으로 다니는 경우를 말한다.

예를 들면, 승용차 한 대만 겨우 다닐 수 있는 산속의 오솔길인데, 그 안쪽에 집이 한 채 있어 누군가 살고 있다면, 이 길을 통해서 매일 다닌다고 보는 것이다.

또한, 그런 외딴집이라도 있고 거주자가 있다면 요즘은 대부분 전기나 전화선은 이런 길을 따라 설치되어 있기 마련이다.도면상 도로가 없더라도 이런 길에 물려 있는 토지는 도로가 있는 땅이 되는 셈이다.

따라서, 택지개발을 위한 허가를 받을 수 있다.

이와 같은 경우에는 도로문제로 고민하지 않아도 될 것이고, 이런 길에 붙은 토지는 주변 시세보다 결코 싸게 나오는 경우는 드물게다. 위의 경우와 다른 경우, 즉 번듯한 길 형태는 있지만 상시도로가 아닐 때도 있다. 누군가 집이 있어 통행하는 길이 아니고 사유지에 그 땅 주인이 자신만이 이용하기 위해 길을 내놓았다면 문제가 된다.

▶택지개발을 위한 전용허가를 받기 위해서는 그 길 주인(땅주인)의 [토지사용승낙서]와 인감을 받아야 그 길을 사용할 수 있고 전용허가도 받을 수 있다.

단순히 농사나 짓고 다니는 것 정도는 묵인할 수 있지만, 집을 짓기 위한 길로는 인정을 해주지 않기 때문이다.

이런 경우는 현실적으로 길이 있더라도 맹지인 셈이다

▶민법상 주위 토지통행권 확인 판결을 받은 경우에는 판결만으로도 허가를 해 준다.

그러나 주위토지 통행권은 판례상 토지의 용도에 따른 폭의 도로만 인정해 주다보니, 농지라면 2~3m 폭의 농로만 허용해 줄 뿐 건축이 가능한 4m폭을 인정해 주지 않는다.

그런데 현황도로가 이미 4m 이상의 폭일 경우에는 그대로 통행권 확인 판결을 받을 가능성이 크다. 건축법도 폭 4m 이상으로, 1976년 2월1일 이전에 이미 주민 통행로로 사용된 것은 도로로 본다.

▶건축법은 소유자 등 이해관계인의 동의를 받지 않고도 건축위원회 심의를 거쳐 현황도로를 진입도로로 사용하는 것을 결정·지정할 수 있다고 규정하고 있다.(45조 1항)

즉, 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우와 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 것인 경우에는 이해관계인의 동의가 없어도 도로로 지정할 수 있게 함으로써 건축허가를 가능하다.

결론적으로 현황도로의 맹지탈출은

『포장된 현황도로는 건축행위 가능』, 『 4M이상의 현황도로는 건축행위 가능』, 『주민의 오랜 통행과 지자체 조례에 인정』, 『토지사용승낙서를 받은 경우에는 건축행위 가능』, 『도로대장 등록과 주위토지 통행권 판결을 통한 건축행위 가능』으로 결론지을 수 있다.

지금까지 현황도로에 의한 맹지탈출요령을 자세히 알아봤다.

이와 같이 부동산의 가치는 도로와 아주 밀접한 관계를 가지고 있다.

내 부동산이 도로에 붙어 있느냐 아니냐에 따라 가격이 틀려지는 것이다. 많은 분들이 이런 아주 간단한 부동산 투자 방법에 소홀히 하기 때문에 부동산 투자로 돈을 벌지 못하는 것이 현실이다.

이번 시리즈에서 독자 분들에게 작으나마 도움이 되길 기대한다.

다음 시리즈에서는 개설도로를 활용하여 맹지탈출하기를 활용하여 맹지 탈출하는 요령을 알아보기로 한다.

이선민 기자  cmni@hanmail.net