9.13 주택시장 안정화 대책이 천안의 부동산 시장에 미치는 영향은?

▲ 이영행 교수 (부동산학)

9.13대책의 핵심

▶대출금지 혹은 축소(투기·투기과열·조정대상 지역)

▶보유세 강화(재산세/종부세)

▶청약자격 제한(입주권/분양권은 청약시 유주택자로 간주)

BUT 천안은 미분양관리 지역으로 영향이 미미하나 재산세는 증가함.

정부가 13일 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 '9·13 주택시장 안정방안' 발표에 따르면 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 경우 주택분 종합부동산세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과한다. 세 부담 상한도 150%에서 300%로 과표 3억~6억 원 구간을 신설해 세율을 0.7~0.2%포인트 인상했다.

종부세는 과세표준 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%포인트 올렸다. 아울러 무주택자는 소득 상관없이 전세를 보증하지만, 다주택자는 원천 봉쇄했다. 2주택이상 가구와 부부합산소득 1억원 이상 가구에 대해 전세대출 보증을 제한했다.

정부발표 내용을 대출, 보유세, 청약측면으로 나누어 분석을 해봤다. 그리고 향후 부동산시장과 천안·아산의 부동산 시장에 미치는 영향을 분석했다.

■ 대출 금지 혹은 축소

이번에 주택담보대출을 금지 혹은 축소하는 부분이 추가됐다.

대출규제의 새로 도입된 부분은 앞으로 은행 돈을 빌려서 지금 살고 있는 집 이외에, 또 자기가 살고자 하는 집 이외에 추가로 주택 구입하는 것은 막겠다는 취지다. 본인이 돈이 많아서 그 돈을 가지고 추가로 주택을 구입하는 것은 어쩔 수가 없지만 그런 투기적인 수요에 은행이 금융을 지원하지 못하도록 하겠다는 것이다.

정부발표 이후에 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 집을 사기 위해 우선 주택을 두 채 이상 갖고 있다면 규제 지역에서 주택 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없게 됐다.

주택을 한 채만 가졌더라도 원칙적으로 집을 새로 사기 위해 주택담보대출을 받는 것을 금지했다.

다만, 이사를 하거나 함께 사는 부모를 모시는 등 예외적인 경우에만 대출을 허용하는데, 기존에 살던 집을 2년내에 팔아야 하는 조건이 붙었다.

규제지역 내에서는 무주택자에게도 대출이 일부 제한됐다.

공시가격이 9억 원을 넘는 고가주택을 살 때는 실거주 목적이 아니면 돈을 빌려주지 않는다. 생활자금을 마련하겠다며 집을 담보로 대출을 받아 주택 구입에 쓰는 일도 막기로 했다. 이런 사실이 확인되면 기존 대출금은 당장 갚아야 하고 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게 됐다.

집이 있는 사람은 앞으로는 전세자금 대출도 받기 어려워졌다.

다주택자에는 전세대출에 필요한 보증을 아예 내주지 않기로 했다. 또 집이 한 채만 있더라도 부부합산 소득이 1억 원을 넘길 경우 역시 전세보증을 받을 수 없게 됐다.

■ 보유세 크게 강화(종부세/재산세)

예상보다 종부세와 관련된 게 자세하고 또 예상외로 세게 나온 것 같다. 배경과 시장에 미칠 영향을 어떨지 알아보자.

종부세는 4200억을 추가로 증세하는 대신에 3가지 원칙을 세웠다. 첫 번째는 공평과세를 위해서 종부세를 포함한 보유세를 강화하겠다는 것, 두 번째는 자산에 대한 과세라는 점을 감안해서 점진적으로 하겠다는 원칙, 세 번째는 종부세, 증세로 인해서 생기는 재원은 전부 다 지역 균형 발전을 위해서 전액 다 쓰겠다는 것이다.

이번에 정부가 보유세, 종부세를 강화하면서 예상되는 세수 측면에서의 효과는 우선 이제까지 종부세 전체 세수규모가 한 3000억 정도 된다. 종부세 개편 방안에 의하면, 약 4200억 정도의 증세가 예상된다.

공정가액비율에 대해서는 당초에는 5%씩 2년간에 걸쳐서 올릴 계획이다. 80%인 수준을 90%까지 올리고, 그 이후에 적절한 시장상황을 봐서 100%까지 올릴 계획이었지만, 이번 개편안에서는 100%까지 올리는 안을 확정했다. 4년 동안 5%p씩 올려서 100% 달성하겠다는 결정을 했다. 공정가액비율을 높이면 공시각겨이 높아지면서 재산세 부담이 크게 증가한다.

종부세 관련 이번 개정으로 인한 효과에 대해 조금 더 구체적인 사례를 이야기하겠다.

이번 종부세의 특징은 3주택 이상자, 그다음에 조정지역 내의 2주택자에 대한 과세 강화가 가장 큰 특징이다. 종부세를 점진적으로 올리겠다고 하는 정부의 두번째 원칙을 이번에 시장상황을 봐서 앞당겨서 하는 것으로 했다. 하면서 역점을 뒀던 것은 투기 수요의 차단이라는 목적 하에서 다주택자에 대한 종부세의 부담을 보다 강화했다는 것이다. 그중에서도 3주택 이상자, 그리고 조정지역 내의 2주택자에 대해서는 특히 강화 했다. 만약 2주택자라고 하더라도 조정지역 외라고 하면 강화된 적용대상이 되지 않는다.

1세대 1주택자의 경우에는 종부세 부담에 있어서 일정한 고가 주택 기준으로 해서 강화했다. 그렇지만 3주택자나 또 조정지역의 2주택자보다는 강도가 좀 약하다. 다주택자를 중심으로 한 투기세력에 대해서는 확실하게 과세 강화했고, 실수요자인 1세대 1주택자에 대해서는 가급적 보호를 하려고 했다.

▲종부세 증가 예시

종부세 1세대 1주택자이고, 과표 3억원 기준(시가가 18억원) 주택의 경우 현재 종부세가 94만 원이다. 발표 안에 따르면 104만원이 된다. 18억 짜리 주택을 가지신 분의 종부세는 10만원 정도 올라간다. 반면에 3주택 이상자 또는 조정지역 내의 2주택 이상자가 비슷한 가액의 주택을 소유한 경우, 과표 6억원(합산시가 19억원)의 경우에는 현재 종부세가 187만원을 내고 있다. 발표안에 의하면 415만원이다. 187만원에서 415만 원으로 2배 이상 뛰게 된다. 또 과표 12억원(합산시가 30억원) 2주택 또는 조정지역 내 2주택 또는 3주택자의 경우에는 현재 554만원의 종부세를 내고 있다. 발표안에 의하면 1271만원을 부담하게 된다.

시중에서 거론되는 위헌 문제는 크게 문제가 없을 것으로 생각한다. 조세저항 측면에 있어서도 조정지역 내 2주택자 또 전국적으로 3주택자 이상에게 대폭 강화한 것이기 때문에 여러 가지 시장상황이나 또 투기수요를 억제하겠다고 하는 정부의 취지가 일반 국민 정서와도 상당히 부합하는 것이라 조세 저항 문제에 있어서 큰 문제는 없지 않을까 하는 판단이다.

■ 무주택자 청약제도 개선(주택청약시에 분양권/입주권 보유자 유주택자로 간주)

발표전까지는 분양권과 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리이어서 무주택자로 분류가 되었으나 발표후 부터는 주택 청약시 유주택자로 분류되어서 당첨가능성이 없어지기 됐다.

1주택자같은 경우 대출도 어려운데 청약시장서도 소외가 되고있는 것이다.

정부의 유주택자는 더 사지말라 라는 강력한의지이기도 하다. 일단 청약환경자체가 유주택자는 무주택자보다 후순위로 밀려서 우선순위에서 멀어졌다. 반면 무주택자는 청약조정지역 내 당첨확률이 높아지면서 인기 단지 분양받기가 수월해졌다. 실수요자는 보호하고 투기 수요는 철저히 가려내겠다는 정부의 의지가 반영되어서 그렇다. 추첨제 물량도 무주택자에게 우선 공급하게 되니 당첨확률이 크게 높아졌다.

따라서 그동안 경쟁이 치열해 당첨이 어려웠던 서울 인기 재개발 재건축구역 수도권 공공택지아파트 등에 관심이 높아질 것으로 분석된다.

■ 향후 부동산 시장 전망

이번 대책으로 부동산 시장에 안정이 올 것으로 기대하고 있다. 앞으로 나타날 현상에 대해서 3가지 정도 예상해볼 수 있다.

첫째, 서울의 아파트 가격은 조정을 받으면서 당분간 보합국면으로 갈 것으로 분석이 된다.

서울 강남을 필두로한 주요 지역들은 2년간 아파트의 가격 상승폭이 30~50%까지 상승했다. 이 수치는 2006년 수도권 전체적인 아파트 가격 상승의 폭과 상승 기울기에 거의 버금간다.

둘째, 실수요자와 무주택자에게 아주 좋은 매수 기회이다.

실거주의 목적인 사람들 이제 겨울방학이 다가오고 그 시점에 이사를 해야하는 사람들, 그분들은 매물이 좋은게 나오면 망설이지 말고 매수하기를 권한다. 여기서 더 올라서 매수를 하게 되면 그때는 정점이 될 수도 있다. 아마도 가장 큰 폭의 상승이 앞으로 남아 있을 듯해 보인다. 그리고 그 폭은 크지만 기간은 짧은 그야말로 가파른 상승이 조정 후에 올 가능성이 매우 높다.

결국에 정책에 순응하는 방향으로 자금의 흐름은 바뀔 것이고 그 흐름은 올 연말 내년 상반기를 기점으로 아마도 확실하게 나타날 것으로 보인다.

셋째, 금리문제이다.

부동산 대책의 최후 대책은 금리인상이다. 금리인상의 시그널을 한국은행에서 계속 지지 못하고 실제 금리를 전적으로 올리지도 못하기에 지금의 자금은 금리가 오를 때까지 시장에서 다른 곳으로 또 돌고 있는 상태이다. 금리가 인상되면 자금은 은행으로 유입이 되고 부동산에는 악영향을 미칠 것으로 분석이 된다.

■ 천안/아산의 부동산 시장에 미치는 영향

천안/아산의 부동산시장은 금번 대책의 영향은 미미할 것으로 분석된다.

천안은 아파트 미분양관리지역으로 분류된 상태인데 금번 대책에 미분양의 활성화 대책은 특이한 게 없기 때문이다. 따라서 정책적인 변수면에서 영향은 미미하나 금번 대책중에 보유세인 재산세는 오히려 증가하여 세부담은 가중될 것으로 분석된다. 시장공정가액을 100% 현실화하면 공시가격이 상승하여 결국 재산세 증가 현상으로 나타나기 때문이다.

이번 대책으로 부동산 시장에 안정이 올 것으로 기대한다. 이번 대책으로 끝나는 것이 아니다. 지속적인 모니터링하면서 부동산 시장을 관망하고 접근해야 부동산 투자에서 실패하지 않을 것이다.